2023年10月，许超准备再度开启创业征程，他跟随霞光社中东考察项目来到沙特首都利雅得。在此之前，他已经考察了英国、欧盟、日本、东南亚等多个区域，在全球市场寻觅商机。当时，出海沙特热潮正兴起，商务考察团接连不断，然而走马观花的人占十分之九，能落地生根的人寥寥无几。但许超却在此次行程中，发现了极为难得的商机。

许超一行人在利雅得考察时，住在艾美酒店（Le Mé ），该酒店一晚费用高达6000人民币，比迪拜、阿布扎比同星级酒店贵很多。这只是平日价格，在有中东 “数字达沃斯”之称的LEAP峰会举办期间，利雅得酒店入住率达100%，酒店住宿价格甚至涨到每晚9000美元以上，简直一房难求。

沙特是中东地区第一大经济体，正处于改革开放进程中，商业展会不断涌现，体育赛事频繁举办，对外开放力度很大，吸引了众多商旅人士前来。随着越来越多外企把利雅得当作其中东区域中心，利雅得越发呈现出包容开放的世界主义特征，而人流、信息和资本的汇聚流动，必定会使房价迅速上涨。

在这里，有来自华尔街的美国金融家聚集于此，有寻求低税率的欧洲人汇聚而来，有从新加坡迁徙过来的职业经理人，有带着大把钞票来做贸易的印度人，有送外卖的巴基斯坦人，有在商超做销售的菲律宾人，有成千上万的黎巴嫩人、埃及人、叙利亚人、伊拉克人，还有遍寻奶与蜜的中国出海人。这座原本到处都是宗教警察的城市，正在成为一个真正的全球节点。

1989年，美国有一部经典电影叫《梦幻之地》，其中有一句台词，它非常恰当地展现了利雅得如今的状况：

如果你建造它，他们就会来。

一、沙特，为何房价飙升？

沙特位于亚非欧三大区域的十字路口，其社会风貌非常繁复多元。

如今，漫步在利雅得的街道上，能够看到法式糕点店旁边紧挨着韩国烤肉店，麦当劳和兰州拉面馆同时存在，来自日本京都的网红咖啡店与黎巴嫩餐厅相邻。在欧美国家对移民感到厌烦的时候，沙特却正以从未有过的姿态接纳他们。

利雅得市景

这一方面，源于沙特前所未有的对外开放程度。2023年，沙特政府宣称，自2024年起，政府机构会限制与未在沙特设立地区总部的外国公司开展业务，目的是减少经济外流并吸引外国投资。这一“中东区域中心”计划吸引了西门子、毕马威和联合利华等跨国公司。这些跨国公司将其区域办事处迁至利雅得。这带动了市场对甲级写字楼的需求。使得需求急速飙升。利雅得的租金在2024年增长了19%。随之而来的外籍白领。带动了公寓租房市场的蓬勃兴旺。

女性职场人Annie来自美国，她在沙特、阿联酋和埃及三个国家都有过工作经历，也都有过生活经历，她很坦诚地表示，沙特是她最喜欢的中东国家。

沙特有些地方或许依旧保留着老派风格，然而这里受美国的影响更为显著，缘由是，最初是与美国的合资企业；阿联酋则更以英国的法律和行为准则为核心。英国的方式极为系统化，却欠缺灵活性，而美国的方式是不在意你怎样抵达终点，只要你坚持到最后就行。所以，我发现，只要有合理理由与数据支撑，不同想法在沙特更易被接受。沙特人口众多，各行各业都能见到沙特人，他们不像阿联酋人永远独占特权岗位。此外，沙特美食令人赞叹。这里每天都有新事物涌现，比如地铁开通，让沙特人充满真挚兴奋与快乐，这种情绪在这个时代并不常见。

另一方面，沙特政府采取了刺激房地产的举措，这些举措带动了市场，使其呈现出欣欣向荣的景象。

2017年，不到一半的沙特人拥有自己的房产，年轻人与父母同住，逐水草而居的贝都因人习惯家庭和部落聚居，成年子女不分家，较贫穷的家庭租房度日 。

“2030愿景”为沙特的房地产行业设定了宏伟目标，其中一个关键目标是，到2030年，要把沙特公民的住房自有率提高到70%。为实现这一目标，沙特房地产发展基金针对不同阶层的公民，提供了不同的贷款计划。

2025年4月29日，沙特通过了《白地税法》修正案，以应对日益上扬的住房需求，该修正案旨在打击土地投机并增加住房供应。根据修正案规定，未开发土地的房地产税年度适用税率将从2.5%提高到10%，同时首次对长期空置且无合理用途的房产征收年度税。

沙特的基建速度非常快，堪称魔幻，利雅得有三条地铁线路，从动工到开通花费了十年多时间，不过在地产空置税的影响下，金钱应该能换来更高的效率。

地铁开通了，虽然进程比较缓慢，不过它仍能够被看作是利雅得朝着国际性大都会转变的一个标志。利雅得地铁有其规划，它横跨6条主干线，全长176公里，通过85个车站覆盖整座城市几乎所有社区，其中包括四个“标志性”主站，分别是阿卜杜拉国王金融区 （KAFD）、STC、Qasr Al Hokm和西站，它每天能容纳多达360万名乘客往返。

回溯历史，工业革命后出现的第一个大都市是伦敦，伦敦人把地铁称作 “The tube”，其意思是管子，是深埋地下的交通网络，它运送的是城市中最重要的资源——人，1863 年伦敦首条地铁 “大都会线” 开通，这助其成为首个迈入 500 万人口的现代都市。之后，这一模式在全球被复制，纽约在1910年至1930年期间，因为地铁建设城市面积扩大了两倍，人口增加了200多万，东京在60年代借助地铁与新干线形成了“一都七县”都市圈，地铁像八爪鱼般延伸到城市各个方位与触角，已然成为全球大都市发展的标配。

对于20岁的法学院学生而言，地铁改变了她的日常生活，它把她从南部郊区到诺拉公主大学的行程缩短了，原本需要3到4小时，现在缩短到1小时或更短。在利雅得市中心工作的公务员，逐渐放弃了开车上下班，因为在通勤高峰期开车需要花费一个半小时，这真的令人精疲力竭，地铁开通后，他已经好几个月没有碰过自己的SUV了 。[]

地铁的开通改变了很多沙特人的出行方式

除此之外，开放外籍人士在沙特进行房产购置投资，这在一定程度上对沙特房价上涨起到了推动作用。按照沙特法律规定，持有有效居留许可（Iqama）的外国人能够拥有房地产。利雅得、吉达、NEOM以及东部省等主要城市正向国际买家打开大门。2025年1月，沙特资本市场管理局做出一个意义重大的决定，外国人如今能够投资在麦加和麦地那拥有房地产的沙特上市公司，这意味着沙特政府正致力于吸引外国资本，想要在每年收入150亿美元的朝觐经济中获取利益。

在中世纪，宗教、人文理性与王权政治主导着城市的发展进程，圣地麦加与吸引了大批遣唐使的凤城长安、东西方文化交汇的拜占庭并驾齐驱，成为国际大都会，如今，在经济生活与商业活动占据主导的时代，麦加再次成为万众瞩目的焦点。

夜晚的利雅得街道

二、长租公寓，盯上外籍白领

事实上，房价的飙升，让沙特本地人也难堪重负。

到2024年时，首都利雅得的公寓价格上涨了将近11%，每平方米约为1500美元。房地产咨询公司莱坊2025年的最新报告表明，由于沙特房地产价格飞涨，借贷成本高昂，消费者的购房需求正逐渐降低。该公司对1000多个家庭展开调查，沙特消费者首套房的购置需求出现下滑，从2023年的40%降至29%，许多购房者觉得价格过高，需要更多时间去储蓄，还期望有更多融资选择。

莱坊做出预估，在未来六年里，沙特每年要建造115,000套房屋，这样才能满足住房需求，不过，只有财力雄厚的人，才有可能支付新住房的价格，而这部分沙特人口相对较少 。

与此同时，沙特的工业化进程在推进，沙特的城市化进程也在推进，这吸引着非首都区其他地区的公民，还吸引着巴林、埃及、阿曼、叙利亚等中东国家的求职者，他们涌入利雅得去寻找工作机遇，这些人催生了大量的租房需求。

莱坊中东研究主管费萨尔·杜拉尼认为，他们的重点已不是买房，而是转向租房，租房市场呈现供不应求的状况，开发商在建房租赁市场具备巨大的增长潜力，他还表示应更多推出满足消费者真实需求的经济适用房。

杜拉尼说道，挑战并不在于沙特市场缺乏需求，只是我们目前建造的产品无法满足现有需求。

根据媒体的数据，截至2025年5月，沙特的人口为3696万，这个数字体现了当下居住在该国的总人数，涵盖沙特公民和外籍人士。其中，沙特公民占比55.6%，约为2055万人，外籍人士数量约为1641万。针对这一部分外籍人士生活所需的生意会不断涌现，比如美团的国际版本keeta，还有以印巴消费者为主的商超Lulu，以及以华人消费者为主的商超温州超市，另外还有长租公寓、长租酒店等等。

许超的创业团队，看准了利雅得有大量外籍人口纷纷到来的情况，进而开启了长租公寓项目的创业 。

许超团队长租公寓项目外观

沙特依据“2030愿景”，计划把利雅得的人口从2016年的约750万提升至2030年的1500万到2000万，这部分来自外地的人口必然会产生租房需求 ，许超告知霞光社 ，在我们项目所针对的主要客户中 ，中国人的占比可能仅为10%左右 。主要租房群体，一是持有工作签证，被外派到沙特工作的外国人，他们以长期外派为主，例如供职于英美的创意设计公司、印度的咨询公司、中国的华为、阿里巴巴、keeta等全球化公司的中高层管理人员和员工；二是被利雅得蓬勃经济发展吸引而来的外地年青人，比如来自沙特国内其他城市如吉达、吉赞等地的本地人，还有部分是来自GCC国家的阿拉伯人。”

目前，正在积极对利雅得城市核心地带进行布局，重点关注南环线以北、东西环线之间的战略区域，已经在多个核心板块成功布局了11个项目，形成了初步的区域集群效应。

与全球其他国家中产阶级的衰退不同，沙特在改革开放进程中，正逐步形成稳固的中产群体。过去，沙特只有高高在上的王室和不问世事的公民，如今，随着大公司兴起和就业率上升，以职场身份参与公共生活的白领群体大量涌现，这部分群体也成为租房的主要力量。

中产阶级要在消费和闲暇里找寻自身生活的价值，格外在意生活是否舒适且有格调，所以，他们对房屋装潢极为用心。这与国内长租公寓“自如”的极简穷装风格不一样，其致力于使房屋彰显品质感。

许超团队长租公寓的内部装潢

利雅得的城市规划中，阿卜杜拉国王金融区（KAFD）位于西北部核心区，它被设想为沙特经济多元化的催化剂，是全球金融中心，代表了海湾地区城市发展的范式转变，百事公司、高盛集团、沙特阿美、阿里云、法国巴黎银行等全球性大企业都入驻在此。今年下半年，许超团队将围绕这一核心商务圈，进一步加快周边区域的战略拓展，预计在年末前完成第一阶段30个项目的战略目标。

除了现有KAFD引领的成熟热点区域外，利雅得林荫大道项目BLVD World带动的区域有望成为下一轮投资风口，立方体城等超大型项目带动的Al区域也有望成为下一轮投资风口；同时，Al Aarid正快速崛起，An等新兴板块也正快速崛起，它们作为城市向北、向东扩张的重要承载区，预示着新的增长机遇。许超团队告诉霞光社。

三、在沙特投资房产，是门好生意吗

过去四年，中东自由港与金融中心迪拜，与沙特毗邻，这里见证了地产热持续升温，房地产价值飙升了70% 。

宽松的签证政策吸引了寻求资本避险的俄罗斯富商、加密货币富翁和对冲基金经理，低廉的税收制度吸引了他们，松散的资本管制也吸引了他们，他们蜂拥聚集，投资置产，进而带动迪拜住宅和商业用地价格空前飙升。甚至有陪读妈妈为了孩子教育来到迪拜，她们购入几套刚需房后，顺利成为了“包租婆”，迪拜一居室年租金为21万元，二居室年租金有32万元，一家人从此过上了财务自由的生活。

而迪拜的“创富神话”，能够在沙特复刻吗？

事实上，迪拜的情况不同，外籍居民能在指定区域不受限制地取得永久业权；当下，沙特政府规定，想在沙特买房的外国人必须持有居留签证（Iqama），要住在所购房产内（不允许投资房产），且在离开沙特或取消Iqama时须出售房产。这些规定使不少有经济实力在沙特买房的外籍人士，也变得犹豫不决 。

在沙特本土互联网公司工作的中国员工就是其中之一 ，他说 ，现在在北京 、上海投资房产肯定会亏钱 ，但利雅得的房子价格肯定会持续上涨 ，不过如果在离开之前必须卖掉 ，又担心没有选到一个合适的 ，不过他应该还是会出手的 。

此外，根据Guide的研究，2025年2月，利雅得公寓的租金收益率约为6.93%，吉达的租金收益率为8.96%，这两个数据远高于北京的1.81%、上海的1.5%至1.7%；2020年，沙特免除了房地产交易15％的增值税，目前对房产价值征收5％的房地产交易税，从投入回报比来说，的确比理财产品高很多。

沙特允许外国人通过向住宅房地产投资400万里亚尔（110万美元）来获得沙特的黄金签证，进而获得永久居留权，以此获得购房资格，这一政策也为不少想要在利雅得买房但没有Iqama的外国人提供了出手的契机。

利雅得有房产创业人士向霞光社透露，部分外国人在住宅开发前期，会向房地产开发商预先支付一定定金，之后静等房价上升，待房价达到400万里亚尔，就能够申请黄金签证，合法取得房屋产权后再出售，以此获取房价上涨带来的收益。

事实上，沙特那些等待合适价格出售的豪宅，也在等着海外投资者来接手。最近，沙特增加供应的开发商有沙特财富基金支持的Roshn Group和Dar Plc，Dar Plc最近宣布了与特朗普集团在利雅得建造新豪华项目的计划。莱坊中东研究主管费杜拉尼觉得，要是找不到新的市场需求，也不利用国际买家的需求，那么未来五年沙特会面临豪宅供应过剩的风险 。

北京大学国家发展研究院金融学教授徐远在其所著《房价的未来》一书中谈到，决定城市房价有八大因素，一类是城市规模，一类是人口流入，一类是人均收入，还有一类是土地供应。此外，还有四个关键指标容易被忽视，它们分别是儿童人口规模、上市公司数量、财政收入水平以及服务业占比，这些要素是衡量城市购房需求与经济活力的核心维度，其增速越快，房价与收入的上升空间就越广阔。

服务业配套完善的城市，比工业主导型城市更具发展潜力，比资源主导型城市更具发展潜力，比如中国长三角地区，比如中国珠三角地区。这类城市产业生态多元，在应对经济波动时，展现出更强韧性。多元的服务业，孕育创新土壤，为城市开拓可持续的发展前景。

但不管是在什么时候，也不管是在什么地方，买房子意味着购买这个国家和地区的未来，要不要下注，取决于你相不相信这座城市所承诺的美好蓝图。沙特的未来会是怎样的呢？目前结果还没确定，还得等着瞧。